Claves Cruciales para Arrendadores e Inquilinos: Lo que Debes Saber al Alquilar en Georgia 🏡✨

Alquilar o comprar un apartamento, o un espacio comercial en Georgia es un paso importante. Para un proceso sin problemas y proteger los derechos de ambas partes, es crucial entender el Código Civil de Georgia. En este blog, exploraremos aspectos clave para arrendadores, inquilinos y compradores. ¡Comencemos!

Comenzaremos abordando el proceso de alquiler, luego detallaremos las diferencias en relación con el arrendamiento, y finalmente, exploraremos la compra, presentando aspectos legales clave para garantizar tu protección durante todo el proceso.

Alquiler y transferencia de la propiedad en alquiler

Si has decidido mudarte a Georgia, es probable que estés investigando las mejores áreas para vivir, con supermercados, restaurantes y gimnasios cercanos. Sin embargo, más allá de elegir la ubicación ideal, es crucial realizar una diligencia legal adecuada para asegurar un contrato de alquiler que proteja tus intereses y evite futuros desacuerdos con el arrendador/alquilador. Exploraremos temas clave relacionados con la transferencia de la propiedad y aspectos legales del contrato de alquiler.

El arrendamiento, por un lado, significa que según el contrato, el Arrendador está obligado a entregar la propiedad al Inquilino para su uso durante un período determinado, y el Inquilino está obligado a pagar el alquiler acordado a¡con el Arrendador. Cuando hablamos de la transferencia del objeto de arrendamiento, según la ley, este objeto debe estar en condiciones adecuadas para el uso previsto en el contrato (por ejemplo, si el objeto de alquiler es un apartamento, este apartamento debe estar en condiciones adecuadas para que sea posible vivir allí en condiciones humanas).

Además, el Arrendador debe transferir al Inquilino la cosa alquilada sin defectos legales o materiales. La cosa alquilada no tiene defectos legales si un tercero no puede presentar reclamaciones contra el Inquilino debido a esta cosa (por ejemplo, un tercero no tiene derecho a alquilar esta cosa).

La cosa alquilada no tiene defectos materiales si tiene las características indicadas. Si estas características no están estipuladas, entonces se considera que el objeto alquilado no tiene defectos materiales si es adecuado para la actividad prevista en el contrato o para el uso ordinario.

La legislación de Georgia contempla la posibilidad de reducir la cantidad de alquiler si se determina que el objeto tiene defectos como resultado del alquiler, en particular, si se encuentra que el objeto alquilado tiene defectos, entonces el alquiler del Inquilino se reducirá en la cantidad en que se redujo la idoneidad del objeto debido al defecto. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que si el defecto se corrige a tiempo, este derecho pierde su validez (al reducir la cantidad de alquiler como resultado del defecto, no se tiene en cuenta un defecto menor, lo que significa que en el caso de un defecto menor, no surge esta reclamación). Cabe señalar que si el inquilino conocía este defecto antes de firmar el contrato de arrendamiento y no presentó quejas al respecto, pierde el derecho a reclamar una reducción del alquiler, porque tenía información sobre este defecto y no se quejó al arrendador.

Forma de pago

La legislación georgiana establece que el alquiler debe pagarse al final del contrato de alquiler. Sin embargo, también es posible determinar el pago del alquiler en períodos de tiempo (por ejemplo, mensualmente). Según la práctica común en Georgia, el alquiler se paga generalmente mensualmente.

Es interesante lo que sucede cuando, por ejemplo, has alquilado un apartamento, pero por razones propias (independientes del arrendador), no puedes usar el apartamento. En este caso, la legislación de Georgia establece que si el inquilino se ve impedido de usar la propiedad por sus propias razones, no queda exento de pagar el alquiler.

El contrato de alquiler puede estipular la imposición de una penalización en forma de un porcentaje especificado en caso de retraso en el pago del alquiler.

Reparaciones

Las reparaciones en curso suelen ser responsabilidad del inquilino. Sin embargo, para que él pueda remodelar o renovar el apartamento, necesita el consentimiento del arrendador, de lo contrario, no tiene derecho a hacerlo. Debe tenerse en cuenta que el inquilino debe realizar estas obras a su propio coste. Si se debieran hacer reparaciones en el apartamento, pero el Inquilino no lo hizo, el Arrendador puede exigir una compensación por los daños causados por el incumplimiento del Inquilino de esta obligación.

Terminación del contrato de alquiler

El contrato puede ser terminado por el Inquilino en los siguientes casos y bajo las siguientes condiciones: Cuando El Inquilino del local residencial tiene derecho a terminar el contrato de arrendamiento anticipadamente si notifica al Arrendador con un mes de anticipación y le ofrece un Inquilino aceptable que acepte ser el Inquilino durante el período restante del contrato; o bien, si la propiedad está en condiciones que representan un riesgo significativo para su salud, el inquilino puede terminar el contrato de arrendamiento sin observar el plazo. El inquilino tiene este derecho incluso si sabía sobre el peligro al concluir el contrato, pero no había presentado una reclamación al respecto. También, El Inquilino puede terminar el contrato sin motivo de la siguiente manera: debe notificar al Arrendador sobre la terminación del contrato con 3 meses de anticipación. Sin embargo, por acuerdo de las partes, la obligación de notificación se puede definir por un período inferior a 3 meses. Según la práctica, generalmente, las partes acuerdan que cualquiera de las partes puede terminar el contrato enviando un aviso de 1 mes a la otra parte y el método de comunicación se acuerda entre las partes.

Por otro lado, el Arrendador solo puede terminar el contrato de arrendamiento si existen motivos válidos. Como por ejemplo, si el Inquilino violó significativamente sus obligaciones contractuales; o si el Arrendador necesita un espacio residencial directamente para sí mismo o para sus parientes cercanos; o si el inquilino se niega a pagar el aumento de alquiler ofrecido por el arrendador, que corresponde al alquiler del apartamento en el mercado; o bien si el Inquilino ha cometido una acción ilegal o inmoral hacia el Arrendador, lo que hace imposible continuar la relación entre ellos. También el Arrendador puede terminar el contrato anticipadamente si el Inquilino, a pesar de la advertencia del Arrendador, daña significativamente la propiedad alquilada o crea un riesgo real de daño significativo, o bien si el inquilino no ha pagado el alquiler durante tres meses.

Forma del contrato de alquiler

En el caso de alquilar un apartamento, no es obligatorio por ley firmar el contrato de arrendamiento del apartamento por escrito (aunque es preferible), pero su terminación debe hacerse por escrito según la ley.

En cuanto al alquiler de un terreno, si se arrienda por un período de más de 1 año, entonces es obligatorio por ley hacerlo por escrito. La terminación de este tipo de contrato de alquiler también debe hacerse por escrito.

Plazo para reclamar daños

Debido al cambio o deterioro del objeto alquilado, el Arrendador tiene derecho a reclamar una compensación por daños, y el Inquilino tiene derecho a presentar una reclamación de reembolso de gastos incurridos dentro de los seis meses.

El plazo de prescripción para la reclamación del Arrendador por compensación por daños comienza desde el momento de la devolución del objeto alquilado, y el plazo de prescripción para la reclamación del Arrendador comienza desde el momento de la terminación del contrato de alquiler.

Tips para contratos de alquiler

Al concluir un contrato de arrendamiento en Georgia, es crucial tener en cuenta varios factores clave e incluir disposiciones específicas en el contrato para garantizar un contrato claro y legalmente sólido. Aquí hay una lista detallada de lo que se debe tener en cuenta y qué se debe incluir en el contrato de arrendamiento:

1. Partes involucradas: Indica claramente los nombres legales completos y la información de contacto tanto del Arrendador como del Inquilino. Asegúrate de que todas las partes sean mayores de edad.
2. Descripción de la propiedad: Describe en detalle el apartamento alquilado, incluida su dirección, número de referencia cadastral y cualquier característica.
3. Plazo del arrendamiento: Especifica la duración del arrendamiento, incluidas las fechas de inicio y finalización. Sé claro sobre si es un arrendamiento a plazo fijo (por ejemplo, un año) o un acuerdo mensual.
4. Detalles del alquiler: Incluye la cantidad mensual del alquiler y la fecha de vencimiento. Aclara el método de pago y la información de la cuenta bancaria.
5. Servicios públicos, comunales: Especifica qué servicios públicos están incluidos en el alquiler, como agua, electricidad, gas, internet. Además, aclara si el inquilino es responsable de algún costo adicional como cuota de mantenimiento mensual del ascensor o del edificio.
6. Mantenimiento y reparaciones: Define las responsabilidades de ambas partes con respecto al mantenimiento y las reparaciones.
7. Acceso e inspecciones: Describe cuándo y cómo el arrendador puede ingresar a la propiedad de alquiler para inspecciones o reparaciones. En general, esto debe requerir un aviso previo a menos que haya una emergencia.
8. Mascotas: Indica claramente si se permiten mascotas y, de ser así, en qué condiciones.
9. Renovación y terminación: Indica si el contrato de arrendamiento se puede renovar y bajo qué condiciones. Incluya el período de notificación requerido para ambas partes si desean terminar el contrato.
10. Subarrendamiento: Define si se permite el subarrendamiento y, de ser así, el proceso para el subarrendamiento, incluida cualquier aprobación requerida por el arrendador.
11. Alteraciones y mejoras: Especifica si se permite a los inquilinos realizar alteraciones o mejoras en la propiedad y si se requiere el consentimiento por escrito del arrendador.
12. Resolución de disputas: Incluye una disposición para resolver disputas, como a través de mediación o arbitraje, para evitar procedimientos legales innecesarios.
13. Firmas y fechas: Haz que todas las partes firmen y fechen el contrato. Cada parte debe conservar una copia del contrato firmado para sus registros.

Arrendamiento vs alquiler

Mucha gente tiene relaciones con el alquiler o el arrendamiento de espacios y estos términos se mezclan y se confunden con mucha frecuencia. Sin embargo, estos dos contratos no son idénticos. Según el contrato de alquiler, el alquilador está obligado a entregar la cosa al inquilino con motivo de que la utilice durante el período acordado para vivir. El inquilino está obligado a pagar el alquiler acordado al propietario. A diferencia de esto, según el contrato de arrendamiento, el arrendador está obligado a transferir la propiedad especificada al arrendatario para su uso temporal, en cuyo momento el objetivo principal debe ser obtener beneficios comerciales del arrendador, mejor dicho, el arrendatario utiliza el local para actividades comerciales. En este momento, el arrendatario está obligado a pagar el alquiler acordado al arrendador. En general, el arrendamiento es una subespecie del alquiler. Su principal característica distintiva es que el propósito del inquilino durante el arrendamiento es únicamente utilizar el bien para fines personales, a diferencia del contrato de arrendamiento, en el que el arrendatario intenta obtener algunos ingresos de la propiedad arrendada que se le transfiere. Por ejemplo, cuando el inquilino alquila un apartamento, su finalidad inmediata es utilizar el objeto como espacio habitable (sin finalidad comercial). Cuando el arrendatario alquila el primer piso del edificio, puede utilizarlo como espacio comercial (abrir una tienda de alimentación, tabaco o muebles, etc.), en cuyo caso es determinante la finalidad de obtener beneficios. (Además: el impuesto estatal se fija en el 5% en el caso del alquiler, y en el 20% en el caso del arrendamiento). Cabe señalar que al contrato de arrendamiento se le aplican las reglas del contrato de alquiler, salvo que la ley especifique lo contrario.

Terminación del contrato de arrendamiento

La legislación de Georgia prevé varios casos sobre cuándo y cómo se puede revisar un contrato de arrendamiento, entre ellos: Cuando se trata de una Terminación de un contrato de arrendamiento celebrado por un período superior a diez años: en este caso, si el contrato de arrendamiento se concluye por un período de más de diez años, luego de la expiración de diez años, cada parte puede rescindir la relación de arrendamiento notificando a la otra parte con 3 meses de anticipación, si la condición mencionada está estipulada en el contrato de arrendamiento (por ejemplo: el contrato de arrendamiento se celebró por un período de 15 años. El contrato puede rescindirse de acuerdo con el procedimiento previsto en este inciso. Será solo si está escrito en el contrato que «Cada parte puede rescindir el contrato después de 10 años avisando a la otra parte con 3 meses de antelación». Si esta condición no está prevista en el contrato, entonces no tiene derecho a rescindir el contrato de esta manera. Ahora hablemos sobre la Terminación de un contrato de arrendamiento perpetuo: Si el plazo del arrendamiento no se especifica al arrendar un terreno o derecho, la rescisión del contrato solo se permite al final del año del arrendamiento; Se puede rescindir a más tardar un mes después de finalizar el año de arrendamiento. En el caso del fallecimiento del arrendatario, tanto sus herederos como el arrendador podrán resolver la relación de arrendamiento dentro de los seis meses siguientes a la finalización del año natural. Finalmente, si el arrendatario no devuelve el bien arrendado después de terminada la relación de arrendamiento, entonces el Arrendador podrá exigir el pago de la renta estipulada por el retraso en la devolución del bien; El arrendador también puede reclamar otro tipo de daños y perjuicios.

Compraventa

La compra es un acuerdo donde el vendedor transfiere la propiedad al comprador, y este último paga el precio acordado. Es un contrato bilateral con derechos y obligaciones para ambas partes. Requiere consenso entre las partes para ser válido. En bienes raíces, el vendedor cubre los gastos de la firma del contrato, inscripción en el registro público y presentación de documentos, a menos que se especifique lo contrario en el contrato. Además, el vendedor debe entregar el artículo sin defectos materiales ni legales al comprador. Cabe señalar que el comprador no tiene derechos por el defecto del artículo, si lo conocía en el momento de celebrar el contrato.

Aquí una lista de algunos de los consejos que os damos a la hora de comprar un inmueble: obtener el código catastral y verificar la propiedad, revisar hipotecas, verificar si hay deudas de servicios públicos en el bien inmueble, negociar con el vendedor y acordar el precio, en qué divisa y cómo se realizará el pago, celebrar el contrato de compraventa ante notario (no es obligatorio según la ley, es suficiente firmar el acuerdo ante el Registro Público, pero para alto nivel de seguridad de todas las partes siempre se recomienda recurrir al mecanismo notarial) y, especialmente, un notario de tu preferencia, con el que trabajas asiduamente, o bien con el que tus abogados trabajan.

Hace poco hemos publicado un video que se titula: Por qué un Gerente Legal es Vital al Invertir en Real Estate en Georgia y que va muy conectado al hilo de lo que hemos hablado en este blogpost.

Recuerda que el equipo de Tu Empresa en Georgia siempre está dispuesto a ayudarte a gestionar los aspectos jurídicos y financieros, incluyendo lo relacionado con la vivienda y la compra de inmuebles.